Umí banka snížit úrok u běžící hypotéky a fixace?

V současné době velké téma. Možná se vás taky týká?

… „Mám vysoký úrok, fix mi ale končí až za 3 roky. Dá se tím něco dělat, pokud jsou teď úroky nižší? Nebo to musím vydržet?“

(Pozn. článek poplatný době, kdy ho píšu, 06/2024).

Když porovnám dobu nyní a před deseti lety, vidím pozitivní posun u bank. Dříve banky hledaly způsob, jak své klienty pokutovat za jakékoli nedodržení pravidel sjednaných ve smlouvě. Dalo by se říct, že se neoprávněně obohacovaly. Pokud klienti dopláceli svoji hypotéku předčasně v běžícím fixačním období, dostávali statisícové pokuty. Bankám bylo jedno, že se například účastníci navázaný v hypotéce rozvádí, mění tak poměry v rodině, kdy nezbývá, než majetek prodat. Nebo zda to byl klient, který se jen rozhodl jít jinam.

Fluktuace dávno není cílem ve firmách s ohledem na zaměstnance, nově ani v bankách s ohledem na klienta.

Doba je vám nakloněna. V současné době je psychologie a strategie bank opačná, pochopily, že není moc fajn svého klienta trestat, ale naopak o něj začaly více pečovat, leckdy i nadbíhat. Pravda je, že k  této „převýchově“ trochu dopomohla Česká národní banka, která trh reguluje a chrání spotřebitele.

Pokud jste se dostali do situace, že jste si vzali hypotéku za vyšší jak 5% úrok, je velmi reálné, že vám vaše banka sníží úrokovou sazbu i v běžící fixaci. Nemusíte čekat, až vám nastavené fixační období skončí.

Sic zprostředkovávám hypotéky, mohu mluvit proti sobě, ´dyk přece mohu klienta refinancovat jinam, za lepším úrokem, mít z toho výdělek´. Nicméně prioritou je klient = vy a vaše pohodlí setrvat tam, kde jste zvyklý, pokud jste v bance spokojení. Toto byla moje strategie vždy, bez ohledu na trend.

Která banka vám úrok sníží?

Co je má zkušenost s klienty, se kterými jsme v minulosti hypotéku dělala, kdy vymýšlíme strategie, co dál. Tak v případě, že se jedná o žádost o změnu – snížení úrokové sazby ve stávající bance, pak nám vyhověly zejména tyto banky:
ČSOB / Hypoteční banka, Komerční banka, České spořitelna. Menší banky spíše pokulhávají, nicméně za zeptání nikdo nic nedáte.

Změny hypoték v roce 2024

Uvidíme, jaký bude další trend, jelikož se na náš řítí další změny. Předčasné splacení hypotéky, bude na návrh Ministerstva financí ČR od září 2024, zpoplatněno. Změny se navíc budou týkat nejen nových hypoték, pravděpodobně i stávajících smluv. Maximálně může jít o 1 procento z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána úroková sazba. Původně se diskutovalo poplatku 2 procenta. Proti tomuto původnímu záměru se ale začalo bouřit. Nakonec se ale dospělo k poplatku ve výši 0,25 procenta, ale stejně tak může jít až o 1 procento zmíněné výše.

V novele zákona o spotřebitelském úvěru, která už vyšla ve Sbírce zákonů, se můžete dočíst, že půjde nikoliv o sankci, nýbrž o „náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“.

Tato náhrada účelně vynaložených nákladů bude 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %. Banky budou mít nově v rámci změny hypoték právo požadovat i rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Nicméně až čas ukáže, jakým způsobem se banky budou chovat.

Díky těmto změnám, svým klientům, kteří mě poptají kvůli hypotéce, doporučuji vždy banky, kde je předpoklad, že se budou i nadále chovat ke klientům spolehlivě, jako k partnerům. Tedy budou individuálně vyhodnocovat oprávněnost pokuty, či pokutu úplně odpustí.

Výjimky pro předčasné splacení zdarma

• při plnění z pojištění zajišťujícího splacení hypotéky (pojištění schopnosti splácet není podmínkou při sjednání hypotéky, je to věc dobrovolná)
• při dlouhodobé nemoci, invaliditě, úmrtí dlužníka nebo jeho manžela/partnera (pokud to prokazatelně sníží schopnost splácet)
• na konci fixačního období
• 1x ročně, měsíc před výročím smlouvy můžete splatit až čtvrtinu zbývajícího dluhu
• při prodeji nemovitosti, na niž máte sjednanou hypotéku (ale jen pokud od uzavření hypoteční smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců) – NOVINKA 2024
• při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud se týká nemovitosti koupené na danou hypotéku nebo kterou se za hypotéku ručilo – NOVINKA 2024

Banka není průchoďák

Banka to mnohdy také nemá jednoduché, tedy pokud má klienta, který, jen co si sjedná hypotéku, se po půl roce chce stěhovat 🏃‍♂️, protože ho vábí něco někde lepšího 👀. Jenže tento přístup ´ala průchoďák´ pro banky není dobrý, ani ekonomicky přijatelný. Proto vždy bude nasnadě strategie, pokud jste v běžící fixaci, máte nějaký problém, řešení hledejte primárně ve své bance. Nebo se poraďte s člověkem, se kterým jste hypotéku sjednávali.

Dává někdy smysl se refinancovat jinam? Ano.

Například v situaci, kdy potřebujete peníze navíc, tzv vytáhnout Kč na cokoli = nazývá se to doplňková, alias neúčelová část k hypotéce. O tento druh hypotéky nelze žádat samostatně, mít ji jako jediný účel. Tato část hypotéky má své limity, neměla by totiž přesáhnout ca 20-40 % z účelové části, tedy zůstatku, co plánujete refinancovat. Peníze tím získané můžete využít na cokoli. Případně lze z těchto peněz dělat rekonstrukci, která se běžně dělá jako samostatný účel, výhodu to má tu, že nemusíte bance dokládat k odhadu rozpočet plánované rekonstrukce, nikdo nic nekontroluje.

Podmínkou celkové hypotéky (refinancovaný část + doplňková část) je, ze nesmí přesáhnout LTV celkem 90 % při věku do 36 let, nebo 80 % LTV při věku nad 36 let. LTV znamená procentuální vyjádření výše hypotéky v poměru k odhadu ceny nemovitosti odhadcem banky, kde se hypotéka zajišťuje.

Jestliže jste vyřizovali hypotéku v minulosti, je reálné, že vaše hodnota nemovitosti mezitím vzrostla. Tedy i tam, kde bylo původně 90 % hypo z ceny nemovitosti, tak se poměrový ukazatel může v čase změnit, hypotéka tak může být vyšší než původně, a to vůči nové odhadní ceně nemovitosti.

Konzultujte svoji situaci, ať je jakákoli, jsem tu pro vás.

lenka@kvulibydleni.cz

Co říkají klienti o spolupráci se mnou? reference

Aktuální vývoj hypotečních sazeb a doporučení pro rok 2026 najdete v tomto článku:

Růst hypotečních sazeb 2026